Bagaimana Hipotek dengan Tarif yang Dapat Disesuaikan Mempengaruhi Anda?

Apa itu ARM?

Istilah ARM berarti tingkat hipotek yang dapat disesuaikan. ARM adalah pinjaman yang tarifnya, dan kemungkinan besar akan berubah selama hipotek. Tarif di ARM bisa naik atau turun.

Sejumlah besar ARMS berisi periode di awal pinjaman di mana tingkat bunganya tetap. Periode tetap biasanya 1 tahun, 3 tahun, 5 tahun, 7 tahun, atau 10 tahun, tetapi periode lain tersedia. Semakin pendek jangka waktu tetap, semakin rendah tingkat onset. Setelah itu, tarif dapat berubah, atau “menyesuaikan” pada tanggal yang disepakati, biasanya setiap tahun. Oleh karena itu, hipotek yang suku bunganya tetap selama 5 tahun pertama, kemudian disesuaikan setiap tahun setelahnya, akan dikenal sebagai “5/1 ARM”. Demikian pula, ARM yang tarifnya ditetapkan untuk 2 tahun pertama dan kemudian disesuaikan setiap enam bulan akan dikenal sebagai “ARM 2/6”. Home Equity Credit Lines umumnya tidak menyetujui periode penyesuaian – bank menaikkan dan menurunkan suku bunga sesuka hati setiap kali suku bunga berubah, tanpa pemberitahuan kepada pelanggan selain tagihan bulanan mereka.

Ketika tiba saatnya untuk penyesuaian suku bunga, bank melihat lingkungan suku bunga pada saat penyesuaian. Pada saat itu, tarif dapat naik, turun, atau tetap sama (tergantung pada persyaratan dokumen yang Anda tandatangani saat penutupan) hingga waktu penyesuaian berikutnya.

Kesulitan utama dengan ARMS adalah bahwa tingkat bunga Anda mungkin jauh lebih tinggi daripada saat Anda pertama kali menutup. Bank biasanya menempatkan batas pada setiap penyesuaian tarif, misalnya, batas 2% pada setiap penyesuaian akan menjaga suku bunga yang berada di 6% (tepat sebelum penyesuaian) naik menjadi lebih dari 8% pada penyesuaian itu. Bank juga cenderung menempatkan batasan seumur hidup untuk penyesuaian. Batas umur tipikal mungkin 6%, jadi dalam skenario itu tingkat mulai dari 6% pada penutupan tidak akan pernah lebih tinggi dari 12%.

Meskipun batasan ini membantu peminjam, namun tetap menimbulkan risiko karena tidak ada yang tahu pasti dari mana suku bunga akan datang. Dan, sementara peminjam dapat membiayai kembali hipotek dengan tingkat bunga tetap jika tingkat bunganya tinggi, dalam kisaran tingkat bunga yang tinggi, hipotek dengan tingkat bunga tetap juga akan tinggi.

Berikut adalah contoh bagaimana pembayaran Anda dapat berubah dengan ARM memiliki batas suku bunga 2% per tahun dan batas bunga seumur hidup sebesar 6%. Jadwal amortisasi 30 tahun digunakan.

Contoh jumlah pinjaman: $ 400,000 Nilai Properti: $ 500,000

Tingkat awal: 6,25% Pembayaran bulanan awal: $ 2.462,87 pokok & bunga

+ 667,00 pajak properti @ $ 8,000 / tahun

+ 75,00 asuransi bahaya (alias pemilik rumah) @ $ 900,00 / tahun

$ 3.204,87 mulai jumlah pembayaran bulanan

Setelah menyesuaikan tingkat 2% ke atas: Tarif baru: 8,25%

Pembayaran bulanan baru: pokok & bunga $3,005,07

+667.000 pajak properti @ $8.000 / tahun

+ 75,00 asuransi bahaya (alias pemilik rumah) @ $ 900,00 / tahun

$ 3.747,07 total pembayaran bulanan dengan kenaikan 2%

Setelah tarif disesuaikan menjadi 4% di atas tarif awal: Tarif baru: 10,25%

Pembayaran bulanan baru: $3.584,41 pokok & bunga

+ 667,00 pajak properti @ $ 8,000 / tahun

+ 75,00 asuransi bahaya (alias pemilik rumah) @ $ 900,00 / tahun

$ 4,326,41 total pembayaran bulanan dengan tarif 4% di atas tarif awal

Setelah tarif disesuaikan menjadi 6% di atas tarif awal: Tarif Baru: 12,25%

Pembayaran bulanan baru: pokok & bunga $4,191,59

+ 667,00 pajak properti @ $ 8,000 / tahun

+ 75,00 asuransi bahaya (alias pemilik rumah) @ $ 900,00 / tahun

$ 4,933.59 total pembayaran bulanan dengan tarif 6% di atas tarif awal

Jadi, selisih antara pembayaran pokok dan bunga di awal dan pada tingkat maksimum adalah: $1.728,72 per bulan. Dan, selama ini, Anda juga harus mengharapkan kenaikan premi asuransi bahaya (alias asuransi pemilik rumah) serta pajak properti.

Mengingat potensi peningkatan seperti itu, mengapa ada orang yang memilih ARM?

Mengapa Beberapa Orang Menggunakan Hipotek ARM:

Tarif awal yang lebih rendah menghasilkan pembayaran bulanan yang lebih rendah, yang membantu mereka masuk ke properti ketika mereka mungkin tidak dapat melakukannya. Mereka berniat untuk menjual sebelum, atau segera setelah, harga dapat disesuaikan. Mereka sangat canggih secara finansial dan siap, mau, dan mampu mengambil risiko yang melekat pada ARM. Mereka memiliki kekayaan bersih dan/atau pendapatan yang tinggi, dan dapat melunasi hipotek mereka kapan pun mereka mau

Pertanyaan untuk Ditanyakan pada Diri Anda Sebelum Memilih ARM

1. Pada akhir periode tarif tetap, apakah pendapatan rumah tangga saya akan jauh lebih tinggi daripada sekarang, atau apakah saya benar-benar hanya mengharapkan kenaikan biaya hidup di tempat kerja saya?

2. Pada akhir periode suku bunga tetap, apakah saya secara realistis mengharapkan utang konsumen saya jauh lebih rendah daripada sekarang? Apakah saya memiliki rencana khusus untuk mengurangi atau menghilangkan hutang kartu kredit saya saat itu? Apakah saya memiliki riwayat pengeluaran atau riwayat disiplin keuangan dan tabungan?

3. Berapa pembayaran bulanan ketika tarif disesuaikan, dengan asumsi disesuaikan dengan maksimum yang diizinkan berdasarkan persyaratan pinjaman saya (umumnya 2 atau 3% di atas tarif awal dan 6% selama masa pinjaman)? Dapatkah saya membayar pembayaran ini dengan pendapatan & hutang yang saya harapkan saat itu?

4. Berapa banyak yang saya harapkan untuk dibelanjakan dalam waktu dekat dan juga dalam 5 sampai 10 tahun ke depan? Mengganti pemanas air panas di rumah Anda, penitipan anak, biaya sekolah swasta, dan membeli mobil lain adalah beberapa pengeluaran yang mungkin diharapkan orang.

5. Apakah saya berencana untuk menjual rumah ini pada saat harga disesuaikan, atau segera setelahnya? Jika demikian, apa yang mungkin menghentikan saya untuk melakukannya dan apakah saya bersedia mengambil risiko? Juga, apakah saya siap untuk nilai rumah turun?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *