Beberapa Fakta Penting Tentang Catatan Hipotek Komersial Posisi Pertama

Menciptakan minat yang menarik merupakan tantangan dalam lingkungan suku bunga rendah saat ini. Daya tarik dari Catatan Hipotek Posisi Pertama adalah karena investor (pemberi pinjaman) menduduki posisi pertama sebagai pemegang hak milik – sehingga ada aset keras (real estate) yang memberikan keamanan untuk investasi mereka.

Rata-rata 50 tahun untuk kepemilikan rumah di Amerika Serikat adalah sekitar 65%. Sejumlah besar ahli melihat bahwa jumlah tersebut menurun karena migrasi ke komunitas persewaan terus meningkat sejalan dengan tantangan yang dihadapi konsumen muda dalam mendapatkan pekerjaan berkelanjutan yang secara langsung berkaitan dengan kemampuan (dan keinginan) seseorang untuk memiliki rumah. Pemasaran untuk pembiayaan hipotek perumahan tradisional di pasar saat ini telah menciptakan pemahaman yang lebih baik tentang bagaimana pinjaman ini bekerja untuk konsumen. Pasangkan itu dengan persaingan di pasar pembiayaan rumah dan dapat dimengerti mengapa kebanyakan orang dewasa memahami pembiayaan rumah. Tapi bagaimana dengan Real Estat Komersial?

Setiap hari konsumen meninggalkan rumah mereka dan mengunjungi banyak properti komersial – untuk bekerja – makan – berbelanja – untuk hiburan – tetapi hanya sedikit yang memahami perbedaan pasar pembiayaan komersial dibandingkan dengan pasar pembiayaan perumahan. Istilah “pinjaman komersial” terutama tersegmentasi menjadi “properti multi-keluarga (5 unit plus), gedung perkantoran, pusat ritel, ruang industri dan gudang, bangunan kotak penyewa tunggal (seperti Lowes dan Walmart), dan properti penggunaan khusus seperti pompa bensin, sekolah, gereja, dll. Terlepas dari penggunaannya, akses ke pinjaman komersial sangat berbeda dari pinjaman perumahan.

Dalam pinjaman perumahan, prosedur yang biasa bagi pemberi pinjaman untuk meminta pengembalian pajak 2 tahun, laporan bank, pembayaran gaji, pemeriksaan kredit, dan penilaian properti. Fokus utama penjamin pinjaman adalah kemampuan peminjam (melalui model pendapatan dan pengeluaran) untuk melakukan pembayaran hipotek bulanan termasuk pajak dan asuransi.

Dalam pinjaman komersial, pemberi pinjaman pertama-tama akan melihat kondisi properti dan kemampuannya untuk membayar kembali pinjaman dari arus kas dari operasi sehari-hari. Pemberi pinjaman akan meminta salinan sewa saat ini (daftar sewa) dan dua tahun riwayat operasi peminjam. Selain itu, mereka akan meninjau peningkatan modal baru-baru ini, foto internal dan eksternal real estat, dan pencarian properti dan judul. Dengan dokumen-dokumen ini di tempat, penjamin emisi akan membuat rasio cakupan utang terhadap layanan (DSCR) untuk menentukan apakah properti dapat menutupi klaim pinjaman baru. Selain itu, pemberi pinjaman akan melihat penilaian pihak ketiga yang memperhatikan tidak hanya properti yang bersangkutan tetapi juga area sekitarnya dan tren di pasar.

Peminjam komersial harus memiliki riwayat keuangan dan kredit yang kuat agar memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman. Namun, pemberi pinjaman menempatkan penekanan terbesar pada kemampuan properti untuk mempertahankan pinjaman yang bertentangan dengan situasi pribadi peminjam. Ini adalah perbandingan langsung dengan penjaminan hipotek perumahan di mana kondisi keuangan pribadi peminjam lebih diperhatikan daripada properti yang merupakan bagian dari hipotek.

Ada enam sumber pinjaman real estat komersial – Pemberi Pinjaman Portofolio – Pemberi Pinjaman Badan Pemerintah – Pemberi Pinjaman CMBS – Perusahaan Asuransi – Pinjaman SBA – Pemberi Pinjaman Uang Pribadi / Pemberi Pinjaman Uang Keras.

Pemberi Pinjaman Portofolio – ini sebagian besar terdiri dari bank, serikat kredit, dan perusahaan yang berpartisipasi dalam pinjaman komersial dan menyimpannya di pembukuan mereka sampai jatuh tempo.

Pemberi Pinjaman Badan Pemerintah – ini adalah perusahaan yang berwenang untuk menjual produk pinjaman komersial yang didanai oleh lembaga pemerintah seperti Freddie Mac dan Fannie Mae. Pinjaman ini dikonsolidasikan (dijamin) dan dijual kepada investor.

Pemberi Pinjaman CMBS – pemberi pinjaman ini mengeluarkan pinjaman yang disebut “Pinjaman CMBS”. Setelah dijual hipotek ditransfer ke kepercayaan yang pada gilirannya menerbitkan jaringan obligasi dengan berbagai persyaratan (panjang dan tingkat) dan prioritas pembayaran jika terjadi kegagalan.

Perusahaan asuransi – banyak perusahaan asuransi telah melihat ke pasar hipotek komersial untuk meningkatkan hasil holding mereka. Perusahaan-perusahaan ini tidak tunduk pada pedoman pinjaman peraturan yang sama seperti pemberi pinjaman lain dan karena itu memiliki lebih banyak fleksibilitas untuk membuat paket pinjaman di luar norma pinjaman konvensional.

pinjaman SBA – Peminjam yang ingin membeli properti komersial untuk digunakan sendiri (dimiliki oleh pemilik) memiliki opsi untuk menggunakan pinjaman SBA-504 yang dapat digunakan untuk berbagai jenis pembelian untuk bisnis mereka sendiri termasuk real estat dan peralatan.

Pinjaman Uang Pribadi / Uang Keras – Untuk peminjam yang tidak dapat memenuhi syarat untuk pembiayaan tradisional karena sejarah kredit atau tantangan dengan properti yang dimaksud – pinjaman uang tunai dapat menjadi sumber pendanaan yang tepat untuk proyek yang dimaksud. Pinjaman ini memiliki tingkat bunga dan biaya uang yang lebih tinggi daripada jenis pinjaman lainnya. Terlepas dari biaya pinjaman yang lebih tinggi – pinjaman ini memenuhi kebutuhan pasar hipotek komersial.

Pinjaman KPR Komersial bisa menjadi jalan keluar atau tidak menggunakan rencana mereka. Dalam pinjaman khusus, peminjam bertanggung jawab secara pribadi atas pinjaman jika pinjaman diambil alih dan hasilnya tidak cukup untuk membayar sisa pinjaman secara penuh. Dalam pinjaman tanpa jalan, properti adalah jaminan dan peminjam tidak bertanggung jawab secara pribadi atas hutang hipotek. Dalam pinjaman jalan non-khusus, ketentuan yang disebut “klausul anak nakal” adalah bagian dari dokumen pinjaman yang menyatakan bahwa jika terjadi penipuan, penyalahgunaan informasi yang disengaja, kelalaian besar, tindakan kriminal, penyalahgunaan pendapatan properti, dan campur tangan asuransi , pemberi pinjaman dapat meminjam peminjam bertanggung jawab atas hutang hipotek.

Tidak mengherankan, dalam negosiasi hipotek komersial, pemberi pinjaman lebih memilih pinjaman hipotek di mana peminjam lebih memilih pinjaman non-entry. Dalam proses penjaminan pemberi pinjaman dan peminjam berusaha untuk membuat pinjaman yang memenuhi kebutuhan dan tujuan kedua belah pihak dan jika terjadi kebuntuan – pinjaman tidak dikeluarkan.

Dunia hipotek komersial menawarkan investor kemampuan untuk berpartisipasi dalam pasar yang dapat memberikan pengembalian yang menarik, keamanan utama melalui posisi hipotek pada aset real estat, dan jangka waktu (12 bulan hingga 5 tahun) yang dapat diterima kebanyakan orang. Pembuatan bunga bulanan terus menerus melalui kepemilikan seperti Commercial Mortgage Notes menarik bagi konsumen dan investor institusi.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *